为全面推行好存量房交易合同网签备案及资金监管工作，帮助交易当事人规范存量房交易行为，更好维护合法权益，选择正规的房地产经纪执业机构和从业经纪人员，有效规避交易风险，市住建局本期针对房地产经纪机构和经纪人员的执业与从业服务做一期解答。
问题1：如何选择正规的房地产经纪机构？
答：首先要看清门店的招牌名称并记下，若看到的是品牌店时，还要看招牌上是否标注有直营店或加盟店字样，然后进入中介（经纪）机构门店内，仔细察视墙面上是否悬挂或张贴有营业执照、中介机构信息公示单、收费标准价目表、从业人员胸前是否佩戴有房信码，且可以近距离扫一扫二维码确认执业资格与从业资格（房信码）是否相符，所有名称是否统一。
特别提醒：未取得营业执照、未有中介机构信息公示单的是游离在政府部门监管之外的机构，存在较大安全隐患，交易当事人要格外警惕，避免交易风险，建议通过居间撮合“存量房（二手房）”来办理不动产转移过户手续的，请选择机构有经纪执业资格、经纪人员有从业资格、实力强、信誉高、执业规范的房产中介（经纪）机构和经纪人员为其服务。市民可登录黄石市住房和城乡建设局官网房地产中介（经纪）机构备案系统查询。
问题2：房地产经纪与房地产咨询服务的区别？
答：一是房地产经纪可根据其注册资金，取得执业资格，申请经营范围，从事房地产咨询、租赁、买卖等交易业务；而房地产咨询只可提供房地产政策、相关手续办理流程、房源信息推荐与发布、带看房源、风险预控指导等咨询服务，无资格从事房地产交易居间业务活动。二是从事房地产经纪业务，除提供房地产政策与信息咨询等相关业务服务可收取咨询服务费外，提供了房地产居间服务还可收取代理费（也称为佣金）；从事房地产咨询业务提供了所有服务只可分项收取咨询服务费，不得收取代理费（佣金）。
问题3：房地产中介服务有收费标准吗？
答：房地产中介服务费一般包括评估费、咨询费、代理费（佣金）。房地产价格评估收费标准实行政府定价，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收；根据相关规定，房地产咨询服务收费和房地产经纪服务收费实行市场调节价，咨询费（包括书面咨询和口头咨询）一般采取按服务项目收取，单项标准在几十元到几百元不等；代理费（佣金）采取一次性收取，一般按成交价格总额的0.5％—2.0％计收，偶遇特殊情况可适当提高，但一般不超过成交价格的3％，具体收费由双方协商议定，收费标准以市价格主管部门的解释为准。
特别提醒：按《房地产经纪管理办法》第十八条规定，房地产中介（经纪）服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置标明服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。如果中介机构未取得经纪业务执业资格和从业经纪人员没有取得执业资格和房信码的，经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项的，或者服务未达到合同约定标准的，可以不支付代理费（佣金）。
问题4：房地产经纪业务承接主体是谁？
答：《房地产经纪管理办法》第十四条规定：房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。
特别提醒：房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用！加盟店和直营店均属于房地产经纪机构，但加盟店有独立法人资格，可独立承揽业务，签订相关协议（合同），独立承担法律责任。直营店属有实力有品牌经纪机构的分支机构，不具有独立法人资格，不能独立承揽业务，签订协议，一般由具有法人资格经纪机构总店承揽业务，签订相关协议（合同）并盖章，承担法律责任。房地产经纪机构应主动与当事人说明本店为加盟店还是直营店，诚信经营。
问题5：存量房（二手房）买卖通常需要签订哪些合同，有没有规范的合同文本？
答：通过房地产经纪机构居间撮合成交的，买（卖）房当事人通常需要与房地产经纪机构之间签订《存量房出卖委托合同》《存量房（买卖）居间合同》，买卖双方签订《存量房买卖合同》，选择资金监管的签订《黄石市存量房交易资金监管协议》，放弃资金监管的签订《黄石市存量房交易资金放弃监管服务确认书》；卖双方自行成交的，买卖双方签订《存量房买卖合同》，选择资金监管的签订《黄石市存量房交易资金监管协议》，放弃资金监管的签订《黄石市存量房交易资金放弃监管服务确认书》。合同经各方签字确认方可生效。
特别提醒：市住房和城乡建设局、市市场监管局、市自然资源和规划局等单位已联合制定《黄石市存量房出卖委托合同》、《黄石市存量房（买卖）居间合同》、《黄石市存量房买卖合同》、《黄石市存量房交易资金监管协议》、《黄石市存量房交易资金放弃监管服务确认书》等合同模板（可登陆黄石市住房和城乡建设局官网下载）。
问题6：通过房地产经纪机构居间撮合服务签订居间合同时，当事人应注意哪些事项？
答：交易当事人要慎审订立房地产经纪居间合同，事先仔细阅读合同文本并注意以下事项：一是对合同条款要逐条认真检查，看是否有漏项、偏项、模糊项，认为条款不完善的，应当坚持要求对合同内容进行细化，不要轻易相信个别房地产经纪机构的从业人员口头承诺，要把承诺和约定以书面形式固定在合同中。二是对居间合同条款中的选择性、补充性、填充性等内容要格外注意，慎重填写或勾选；三是在正式签订居间合同时，一定要要求加盖经纪机构印章并由经纪人签字（含房信码编码），不要与任何个人签订合同。四是向经纪机构支付咨询服务费和佣金时一定要索取正规票据并加盖机构印章，不能向个人支付任何相关费用。
问题7：当事人已与经纪机构签订《“存量房（二手房）”买卖居间合同》后，是否可以绕开房地产经纪机构直接交易（俗称“跳单”）？有哪些防控措施和风险？
答：不可以。《中华人民共和国民法典》第九百六十五条：
“委托人在接受中介（经纪）人的服务后，利用中介（经纪）人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介（经纪）人直接订立合同的，应当向中介（经纪）人支付报酬”。通过房地产经纪机构介绍房源、客户后，绕过房地产经纪机构直接交易既违反诚实守信信用原则，也违反了法律的规定，而且事后仍需向经纪机构支付相关费用（报酬），是一次得不偿失的体验过程。同时，我市在“存量房网上签约备案系统”中已设置居间业务自动筛查功能，同一套房源、同当事人在经纪机构已办理完居间业务后，当事人信息已自动录入系统中，后续跳单将无法完成合同网签备案。
特别提醒：房地产交易涉及房源寻找、价格谈判、合同签订、定金支付、抵押贷款、资金监管、房款给付、登记代办、房屋腾退、涉房相关事项交割等等多个繁琐流程，涉及众多部门，需提交大量不同材料。直接交易前，交易当事人也许会花大量时间查询了解相关政策，掌握一些信息，但不一定准确与对称，甚至有用，稍有闪失或马虎极易产生交易纠纷和交易资金安全的风险。另外，对于买房人而言，无法查询到住房真实产权信息，如是否被查封、是否为小产权房、出售人是否为该住房所有权人等，可能会出现购买的住房不合法或者出售人为虚假出售情形，导致住房无法过户，无法追回钱款的双重风险；对于卖房人而言，难以掌握买房人是否具有购房资格，也许进行的是无效谈判，而买房人拟通过虚假购买，利用签订的房屋买卖合同再出售此房以骗取钱财，卖房人可就面临既拿不到钱款，又面临处理漫长纠纷诉讼期等待的风险。
问题8：房地产经纪服务合同纠纷解决方式？
答：如双方当事人在履行房地产经纪服务合同过程中发生纠纷，可依据合同约定的违约责任和纠纷解决方式先自行协商解决，如无法达成一致意见，可以向当地有关主管部门投诉反馈问题，主管部门会按照相关流程予以调解，涉及法律诉讼的可申请司法程序解决。
问题9：房地产经纪机构和经纪人员容易发生哪些违规行为？遇到了怎样处理？
答：房地产经纪机构和经纪人员容易发生的违规行为主要有以下五个方面（具体可参照《房地产经纪管理办法》相关条款）：一是从业执业资格方面。未取得营业执照或网签资格的房地产经纪机构从事房地产经纪业务；取得营业执照房地产经纪机构超出营业执照经营范围从事房地产经纪业务；未取得房地产经纪执业资格人员（如房地产经纪人员资格证、房信码等）从事房地产经纪业务。二是经纪业务承揽方面。房地产经纪人员以个人名义承接经纪业务并收取费用。三是合同签订方面。房地产经纪机构未与交易当事人签订书面服务合同。四是服务收费方面。房地产经纪机构未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息；一项服务可以分解为多个项目和标准的,未明确标示每一个项目和标准,实行混合标价、捆绑标价；收取任何未予标明的费用;房地产经纪机构通过“阴阳合同”，利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;经纪机构利用买卖双方信息不对称，对买方虚抬交易价格，对卖方则故意压低交易价格的“吃差价”的行为；经纪机构未完成服务合同约定事项，或者服务未达到合同约定标准就收取佣金的行为。五是信息发布方面。房地产经纪机构和经纪人员捏造散布不实涨价信息或操纵市场价格，隐瞒真实的房屋交易信息，泄露或不当使用委托人个人信息。房地产经纪机构及从业人员发生违规行为可以根据《房地产经纪管理办法》向对应行政主管部门投诉。
特别提醒：交易当事人从看房到签约的过程中，需注意保留相关录音、录像或微信聊天、短信沟通资料，以便应对可能发生的维权事宜。
问题10：如何防范存量房（二手房）交易风险，确保资金安全？
答：市民在存量房（二手房）交易过程中要谨慎选择支付资金方式。建议选择存量房交易网签系统中资金监管，采纳账户划转交易资金，防范交易资金风险。一是选择交易资金进行资金监管，可规避卖方恶意骗款和资金交付后双方不配合过户等风险，切实保证了交易安全。二是交易资金可提前划入监管账户，保证买方有足够资金购入房屋，既规避了买方中断交易的风险，又确保了卖方的正当利益。三是通过资金监管可以有效避免个别不法中介（经纪）机构挪用客户资金或欺诈、“卷款潜逃”行为的发生。四是保证了产权转移登记完成后，房屋因水、电、气、装修、销户以及其他财产等可以顺利交割，不影响腾房交房。（注：市民可到市民之家一楼不动产服务区B区B2、B4窗口免费办理资金监管手续。）
