一、文件起草背景
为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法律法规规章规定，我局根据市委市政府安排部署，起草了《大冶市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（代拟稿）》（以下简称《细则》）。
二、《细则》起草过程
根据《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》
和《黄石市人民政府关于印发〈黄石市城区国有土地上房屋征收补偿还建细则（暂行）〉的通知》（黄石政规〔2020〕1号）文件精神，结合我市实际草拟了《细则》初稿，组织内部相关人员讨论修改后，广泛征求相关部门意见，并根据反馈意见进行了修改调整，形成了《细则》（代拟稿）。
三、《细则》主要内容和对比创新点
《细则》共分总则、征收决定、征收评估、征收补偿安置、法律责任和附则六个部分。对比创新内容主要有：
（一）结合大冶市实际，明确了市住建局作为征收部门，高新区、临空区·还地桥镇、各乡镇（场）、街道为房屋征收实施单位，市政府根据工作实际也可指定具体市直部门单位为房屋征收实施单位。
（二）明确了听证规定。因旧城区改建需要征收国有土地上房屋，超过50%以上的被征收人对房屋征收补偿方案有异议的，市政府应当组织召开由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改房屋征收补偿方案。
（三）明确了为了旧城区改建需要征收房屋的认定标准。具体如下：
1.经鉴定的危房建筑面积占拟征收范围内房屋建筑面积40%以上的情形可认定为危房集中；
2.拟征收范围内及其相邻区域基础设施（主要包括供电、管道供气、给水、排水、道路交通、停车位、消防、人防、环境卫生、园林绿化等）中，有5项设施现状配置低于现行配置标准50%的情形，或有3项基础设施基本没有配置的情形，可认定为基础设施落后。
同时因旧城区改建需要征收房屋的，按先协商后征收方式实施，改造意愿征询同意改造率超过90%方可启动项目征收前期工作，补偿意愿征询协商补偿签约率超过 90%方可实施征收。
（四）明确了未登记房屋的认定标准。
1.合法的建筑：按土地、规划部门批准内容建造的未登记建筑；
2.可补偿的建筑：房屋征收范围确定前，因历史原因建造形成的未登记建筑。个人建造并用于日常生活起居的建筑被认定为可补偿的建筑时，征收部门会同属地街道应按使用功能、建设及使用情况分类认定为主体房、非主体房、附属物（包括棚、阳光房、隔热层、阁楼等及其他结构的类似建筑）；
3.不可补偿的建筑：主要包括违法建筑、超过批准期限的临时建筑、2008年1月1日《城乡规划法》施行之后未经相关单位批准的建筑。
（五）明确了房屋征收原则上实行货币补偿，采取价值结算方式，取消了面积结算的有关规定。
1.货币补偿按不低于被征收房屋评估价值确定货币补偿标准，并一次性付给6个月的临时安置补助。用于居住的个人未登记建筑认定为可补偿的主体房，可比照同类型住宅评估；认定可补偿的非主体房、附属物，按整体评估后确定的分类价格计算补偿。
2.市住建部门会同属地街道、征收实施单位负责以收购、配建、集中建设和推行房票等方式筹集房源，提供给被征收人购买，具体购房条件、价格等在项目征收补偿方案中明确。被征收人按项目补偿方案规定结算被征收房屋与选定的购买房源之间的差价。
（六）细化了企业停产停业损失和临时安置补助的补偿比例规定。
因征收房屋造成企业一次性停产停业损失的协商补偿和临时安置补助根据企业税收缴纳、生产经营、停产停业期限等情况，按企业房地产（含土地）评估总价值一定比例确定。其中征收时正常生产经营的企业一次性停产停业损失协商补偿比例不超过 5%；每月临时安置补助比例不超过 0.6%，最长计算6个月。征收时企业未正常生产经营，最高补偿比例减半；如征收时企业停产停业，仅给予临时安置补助，补偿总比例不超过3%。行政事业单位搬迁无停产停业损失补偿。如企事业单位搬迁一次性停产停业损失补偿协商不能达成一致时，征收部门可依照评估确定的停产停业损失金额给予补偿。
企事业单位房屋承租人搬迁工作由房屋产权单位自行依法完成，自行承担对承租人的补偿安置责任。
（七）明确了住宅房屋改为经营性用房后的补偿规定。
征收个人住宅房屋，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予补偿。经房屋征收部门认定的实际用于商业经营部分面积按不超过住宅评估价格 50%比例上浮增加补偿。上浮补偿比例按征收地块土地商业等级、商业业态、批准及经营情况、房屋地段及位置、房屋结构及层高、使用年限等因素确定。对长期停业、未实质性经营的不得上浮补偿。
（八）明确了城市规划区内集体土地上房屋征收补偿参
照本细则执行。本细则未规定的其他地面附属物、构筑物可参照我市集体土地征用征收规定的补偿标准给予补偿。
