政策关联：大冶市农村宅基地资格权认定管理办法（试行）等4个文件
市政府印发了《大冶市农村宅基地资格权认定管理办法（试行）》等4个文件，现将有关文件解读如下：
一、出台背景
2020年11月，我市被中央农办、农业农村部确定为全国农村宅基地改革试点县之一，根据《中央农办、农业农村部关于确定农村宅基地制度改革试点有关事项的函》的要求及《大冶市农村宅基地制度改革试点实施方案》，围绕“五探索”（即：探索宅基地农户资格权保障机制、探索宅基地使用权流转机制、探索宅基地自愿有偿退出机制、探索宅基地有偿使用机制、探索宅基地使用权抵押制度）重点改革内容，深入推进我市全国农村宅基地制度试点改革工作。为落实“五探索”要求，制定了《大冶市农村宅基地资格权认定管理办法（试行）》等4个文件。
二、文件依据
依据《中华人民共和国土地管理法》、《中共中央办公厅、国务院办公厅关于深化农村宅基地制度改革试点方案》等法规政策精神，结合我市实际，制定以下4个文件，并自2022年9月1日起在陈贵镇试行一年。
三、内容解读
（一）《大冶市农村宅基地资格权认定管理办法（试行）》
1.大冶市农村宅基地资格权认定的范围是哪里？
大冶市农村宅基地资格权认定的范围是大冶市辖区内（黄石托管区和城镇开发边界以内的除外）的农村宅基地。
2.什么是农村宅基地的资格权？
农村宅基地资格权即农户从农村集体组织申请宅基地的权利。
3.哪些人能够认定农村宅基地的资格权？
农村宅基地是属于农村经济组织所有，所以宅基地资格权认定对象原则上必须是农村集体经济组织成员，以户为单位具体体现。
4.农村宅基地资格权的认定主体是什么组织？
由各村级组织来进行农村宅基地资格权的认定，如：村委会、村改居居委会、农村集体经济组织。
5.农村宅基地资格权的认定原则是什么？
农村宅基地资格权的认定原则应遵循“依据法律、尊重历史、实事求是、公平合理、群众认可”的原则，实行动态管理。
6.农村宅基地资格权的认定程序是什么？
农村宅基地资格权按照以下程序认定：
（1）申请。农户向村级组织提交书面申请；
（2）审核。村级组织进行初步审核，并将审核结果提交村民大会或村民代表会议表决；
（3）公示。将表决通过后的宅基地资格权人相关信息进行公示，公示期不得少于7个工作日。公示期内若有异议，可以书面方式向村级组织反映，并提供必要的证据材料；
（4）审批。公示期满后无异议，符合规定的由村级组织予以审批确认，发放宅基地资格权证书，并报乡镇人民政府和市农业农村局备案。
7.可以享有宅基地资格权的情形有哪些？
符合下列情形之一的，享有农村宅基地资格权：
（1）具有本集体经济组织成员身份的；
（2）出生人员父母一方或双方具有本集体经济组织成员身份；
（3）户籍在本村级组织的监狱服刑人员、社区矫正人员和刑满释放人员；
（4）进城务工、经商、在城市或集镇购买商品房，户籍在本村级组织人员。
8.可以取得农村宅基地资格权的情形有哪些？
符合下列情形之一的，可取得农村宅基地资格权：
（1）非独生子女家庭，子女达到婚龄或结婚需分开居住而新形成的农村居民户（农户有两个以上子女，其父母应随一方子女，不得单独分户）；
（2）基于婚姻、收养等关系且户籍迁入本村的；
（3）因国家重大工程或政策移民重新分配获得土地且户籍迁入本村的；
（4）原户籍在本村级组织的大中专院校学生及毕业生，现役军人(不含现役军官和享受国家政策安置的军人）、复原、退伍后且户籍迁回本村的；
（5）因夫妻离婚，未享受过宅基地并且回本村生产生活而新形成的农村居民户；
（6）现役军官、享受国家政策安置的军人、行政事业单位和国有企事业单位正式干部、职工的配偶为集体经济组织成员，且没有享受公房、集资房、货币分房等房改政策的；
（7）非本集体经济组织成员身份，但在本村生活居住3年以上，且在农村没有任何独有或共有住房产权的，经村民大会或村民代表会议讨论通过后，公示7个工作日无异议的；
（8）对返乡创业人员、农村实用人才及作出突出贡献的人员等，经村民大会或村民代表会议讨论通过后，公示7个工作日无异议的。
9.农村宅基地资格权灭失的情形有哪些？
有下列情形之一的，农村宅基地资格权灭失：
（1）宅基地资格权人户籍迁出本村的；
（2）宅基地资格权人自然死亡或依法宣告死亡的；
（3）取得其他村级组织农村宅基地资格权的；
（4）书面形式自愿放弃农村宅基地资格权的；
（5）自愿有偿退出全部宅基地的；
（6）现役军官、享受国家政.策安置的军人、行政事业单位和国有企事业单位正式干部和职工。
10.可以保留宅基地资格权的情形有哪些？
（1）村级组织成员自愿无偿退出原有宅基地但未书面承诺放弃宅基地使用权的；
（2）村级组织成员因婚姻没有迁出户籍的；
（3）因就地城镇化建立农村社区，就地农转非人员。
11.如何依法行使农村宅基地资格权？
（1）具有宅基地资格权的权利人，经过申报、审批程序，可以取得法定面积内的宅基地使用权。
（2）取得宅基地资格权的权利人，在符合政策的前提下，可在本村级组织无偿取得或者跨村跨乡镇有偿取得宅基地使用权的权利。
（3）因就地城镇化农转非而保留的宅基地资格权，只有在原村级组织或沿袭的农村社区享有宅基地使用权。
（二）《大冶市农村宅基地有偿退出管理办法（试行）》
1.大冶市农村宅基地有偿退出管理的范围是哪里？
大冶市农村宅基地有偿退出的范围是大冶市辖区内（黄石托管区和城镇开发边界以内的除外）的农村宅基地。
2.农村宅基地有偿退出是什么？
农村宅基地有偿退出是指农户自愿将依法取得的宅基地或已建成房屋、厨房、厕所等附属设施用地使用权，申请退还给村级组织（含村委会、村改居居委会，农村集体经济组织）获得补偿、奖励的行为。
鼓励农户无偿退出宅基地，对未经审批、违法建设占用的宅基地、宅基地批准后两年未建设、建新未拆旧等情形，实行依法强制收回。
3.农村宅基地有偿退出的原则是什么？
农村宅基地有偿退出的原则是坚持政府引导、农民自愿原则，坚守不损害农民权益底线，有效落实农民选择权、参与权，鼓励符合条件的农户退出原有宅基地。
4.农村宅基地有偿退出的管理机制是什么？
市农业农村局负责宅基地退出的指导和监管工作；市自然资源和规划局负责宅基地退出后空闲宅基地的复垦验收和土地指标交易等工作；市财政局负责有偿退出基金的建立和监管工作；各乡镇人民政府负责统筹辖区内宅基地的有偿退出；村级组织负责村民的宣传发动、补偿协议的签订、有偿退出资金支出和配合做好房屋拆除复垦等工作。
5.符合什么条件才可以进行农村宅基地有偿退出？
宅基地退出应符合下列条件:
（1）退出的宅基地必须依法确权登记；
（2）必须经村级组织同意，并签订自愿退出协议；
（3）宅基地已抵押的，需经抵押权人同意；
（4）退出宅基地农户有稳定收入和固定住所。
6.宅基地退出的办理流程是怎样的？
宅基地退出按照以下程序办理:
（1）退出申请。宅基地使用人向村级组织递交书面退出申请，并提交如下材料：自愿退出宅基地的申请表（需户内所有具有民事能力人员签字）、宅基地使用权证或不动产权证书、家庭户口簿及家庭成员身份证明材料及其他需要提供的材料。
（2）宅基地核查。村级组织会同乡镇自然资源和规划所、城建办、农办等单位在15个工作日内对拟退出的宅基地进行权属确认、面积勘测等实地核查工作，经宅基地使用权人和村级组织双方认可，并报乡镇政府批准。
（3）协商订约。村级组织与宅基地退出人就退出宅基地补偿奖励事宜协商一致，村内公示7个工作日无异议后，双方签订《宅基地自愿有偿退出协议书》。
（4）退地付款。村级组织按协议约定向退出人支付宅基地退出补偿和奖励费用，收回土地和房屋产权证书（或不动产权证书)，办理土地变更登记。对退出的宅基地和房屋，鼓励退出对象自行拆除复垦到位、或由乡镇政府组织相关部门和村级组织拆除复垦到位。宅基地或房屋可利用的由村级组织自行再利用。
7.宅基地有偿退出的补偿费用如何计算？
按照以下规定计算宅基地和房屋有偿退出补偿费用：
（1）在未利用地（建设用地）和经批准转用的农用地上建造房屋，以每宗宅基地200平方米和140平方米（含附属设施）为标准，参照《大冶市集体建设用地定级与基准地价》规定，由村级组织委托拥有相关资质条件的第三方服务机构进行评估，综合确定补偿标准。超出部分按照标准价格50%进行补偿；
（2）房屋补偿标准，由各乡镇或村级组织结合实际，参照《大冶市集体土地征地拆迁补偿标准》规定，自行确定。
8.对退出宅基地的农户保留土地承包经营权、林权、自留山、自留地等在本村享有的其他权利，进城落户的，可享受什么优惠？
（1）进行免费的职业技能和创业培训。
（2）符合条件的在同等条件下可优先申请公益性岗位。
（3）可自愿选择城镇医疗保险或新型农村合作医疗。
（4）子女上学、参军等与城镇居民子女享受同等待遇。
（5）到集镇购房的，各乡镇研究确定具体奖励扶持办法。
（6）法律法规规定的其他情形。
9.对于退出的宅基地如何进行使用？
村级组织收回的宅基地在符合国土空间规划和用途管制的前提下，优先保障农民建房需求。也可按照宜建则建、宜耕则耕、宜绿则绿的原则，采取整理、复垦、复绿等方法修复退出宅基地，重新发包耕作或发展乡村产业、农村公共设施和公益事业等；同时也可利用城乡建设用地增减挂钩的方式，在满足自身需求的情况下将节余用地指标申请调剂交易。
（三）《大冶市农村宅基地有偿使用管理办法（试行）》
1.大冶市农村宅基地有偿使用的范围是哪里？
大冶市农村宅基地有偿使用的范围是大冶市辖区内（黄石托管区和城镇开发边界以内的除外）的农村宅基地。
2.农村宅基地有偿使用是什么？
农村宅基地有偿使用是指村级组织（含村委会、村改居居委会，农村集体经济组织）对本集体经济组织成员已建成房屋超标准占用宅基地、非本集体经济组织成员已通过继承、受赠、购买合法农村房屋占用的宅基地使用权收取宅基地有偿使用费用的行为。
3.农村宅基地有偿使用费用收取原则是什么？
农村宅基地有偿使用费用收取原则:
（1）坚持基层自治、民主决策原则。以村级组织为主导，强化村级党组织的把关作用，依法落实农村集体经济组织集体成员的土地所有权行使机制，以民主议事和协商机制确定有偿使用费用收取的标准和方式，确保公平、公正、公开。
（2）坚持立足实际、问题导向原则。以引导多占资源退出、促进节约集约利用为出发点，因地制宜确定宅基地有偿使用费用收取的实施路径。
（3）坚持因势利导、稳慎推进原则。充分认识到宅基地使用问题的复杂性，准确合理研判，循序渐进稳慎推进，避免激化社会矛盾。
4.如何以农村宅基地面积来判断是否属于有偿使用范围？
满足下述情形之一，超出面积的部分实行有偿使用：
（1）1987年8月3日至2021年8月1日期间，在未利用地（建设用地）已建成的主屋及厨房、厕所等附属设施和庭院但不含农业生产用房（以下简称房屋），宅基地面积超过200平方米，其超出面积实行有偿使用。
（2）1987年8月3日至2021年8月1日期间，在经批准转用的农用地上已建成的房屋，宅基地面积超过140平方米，其超出面积实行有偿使用。
（3）1987年8月3日前建成的房屋，面积超过上述标准的，以土地使用权证或房地一体不动产权证核准的面积为准，面积超过上述标准的，超出面积部分实行有偿使用。
（4）2021年8月1日后新增宅基地和建房行为按照《大冶市农村宅基地和农民建房管理办法》相关规定执行。确需增加宅基地面积的特殊情形，各乡镇、村级组织可按照“一事一议”的程序民主确定，但宅基地面积不得超出我市宅基地规定的最高限额。
5.农村宅基地有偿使用的情形有哪些？
实行有偿使用的情形，具体包括:
（1）本集体经济组织成员符合“一户一宅”政策的超出部分的面积；
（2）本集体经济组织成员以合法方式取得“一户多宅”的超出部分面积；
（3）对多户共住的房屋，共住户内符合“一户一宅”政策的房屋，以户为单位计算房屋占地面积，超出部分面积。
（4）非本集体经济组织成员通过继承、受赠、购买、建造房屋及其他合法方式使用的宅基地；
（5）本村级组织自治规定的其他可以有偿使用的情形。
6.农村宅基地有偿使用的费用有哪些收取方式？
有偿使用费用可以按年度收取，也可以一次收取若干年费用（原则上不得超过五年），具体年限由村民大会或村民代表会议确定。对于退出宅基地的不再收取退出当年度的有偿使用费。
7.农村宅基地有偿使用费用收取的标准是多少？
有偿使用费用实行阶梯制收取，标准分为以下四档：
一档为宅基地超出规定面积1～50平方米（含50平方米)的，每年每平方米3元；
二档为宅基地超出规定面积50～100平方米（含100平方米）的，每年每平方5元；
三档为宅基地超出规定面积100～200平方米（含200平方米）的，每年每平方10元；
四档为宅基地超出规定面积200平方米以上的，每年每平方20元。
8.农村宅基地有偿使用费用如何计算？
费用计算方法分为以下两种：
（1）年度收取有偿使用费的计算公式为：年度费用=一档面积×一档基价＋二档面积×二档基价+三档面积×三档基价+四档面积×四档基价;
（2）采用一次收取若干年的，计算公式为:总费用=年度费用×收取年限。
9.什么情形可以减免农村宅基地有偿使用费用？
对生活确有困难的五保户、低保户、残疾人、烈军属等特殊群体，各村级组织可按照“一事一议”民主决策的原则，予以减免宅基地有偿使用费用。
10.农村宅基地有偿使用的流程是什么？
宅基地有偿使用按以下流程操作:
（1）测算。村级组织依照本办法规定和收取对象提供的相关佐证材料，对超过标准部分的有偿使用费用进行测算。
（2）审议。将收取对象和测算结果相关信息提交村民大会或村民代表会议进行审议。
（3）公示。将审议通过后的拟有偿使用的地块四至、对象、面积、缴纳有偿使用金额等进行公示，公示期不得少于7个工作日。
（4）告知。公示期满无异议，由村级组织书面告知有偿使用收取对象，并报乡镇政府备案。
（5）签订协议。由村级组织与宅基地有偿使用对象签订《大冶市农村宅基地有偿使用协议》。
（6）缴费。宅基地有偿使用对象按协议约定，按时、足额向村级组织缴纳宅基地有偿使用费用。
11.农村宅基地有偿使用费用的如何管理和使用？
有偿使用费用由村级组织负责收取，设立单独资金专户，按照《大冶市农村集体“三资”管理暂行办法》规定执行管理，定期公开收支明细。
有偿使用费用优先用于村级组织宅基地有偿退出和发展集体经济、基础设施、公益事业建设，也可用于村民社会保险和对生活确有困难的五保户、低保户、残疾人、烈军属等特殊群体的救助。
任何单位和个人不得以任何理由将农村宅基地有偿使用费用挪作他用。对贪污、挪用农村宅基地有偿使用费用的，依法追究责任。
12.拒不签订有偿使用协议或签订协议后不按时缴纳有偿使用费用的农村宅基地使用人，会被采取哪些措施？
对于上述农村宅基地使用人，可采取以下措施：
（1）从应分配给村民的集体收益中扣除有偿使用费用。
（2）不得评为文明户，宅基地不得流转、转让和办理农房抵押贷款登记手续。
（3）由村级组织依照《大冶市农村宅基地有偿使用协议》约定向法院提起诉讼。
（4）其家庭成员符合分户条件申请宅基地的，不予分配。
（5）不予办理不动产使用权证书。
（6）对国家行政事业单位干部职工、国有企事业单位职工和由各级财政发放报酬的人员，由其所在单位代扣代缴。
（7）按照相关政策法律依法查处。
（8）依法纳入社会信用体系失信名单。
（四）《大冶市农村宅基地使用权流转管理办法（试行）》
1.农村宅基地使用权是什么？
农村宅基地（以下简称宅基地）使用权是指大冶市行政区域内（黄石托管区和城镇开发边界以内除外），享有宅基地资格权权利人在依法取得的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有和使用的权利。
2.关于农村宅基地有哪些禁止行为？
不得非法买卖宅基地，不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件，严禁城市资本下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁利用宅基地搞商品房开发。
3.农村宅基地使用权流转的原则及目的是什么？
宅基地使用权流转应在保证农民有居住保障的前提下，按照符合国土空间规划、城乡建设规划和村庄规划的要求，遵循集体主体、市场导向、政府监管的原则进行。通过宅基地使用权流转，盘活闲置宅基地和农房，激活资产价值，增加农民财产性收入。
4.农村宅基地使用权流转管理的各级主体分别是什么？
（1）市农业农村局负责全市宅基地使用权流转监督、指导和管理工作。
（2）乡镇人民政府作为宅基地使用权流转工作监管责任主体，负责辖区内宅基地使用权流转的监督、审批、管理和矛盾纠纷调处工作，同时负责建立风险评估机制。
（3）村级组织作为宅基地使用权流转工作责任主体，需依法依规实施宅基地使用权流转;
5.农村宅基地使用权流转的方式有哪些？
农村宅基地使用权流转的方式有出租、入股、联营、转让、互换、托管运营等方式。
6.农村宅基地及农房使用权出租的流转方式是什么？
宅基地使用权人作为出租人将宅基地连同地上房屋及其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金。
7.什么情形宅基地和农房不得出租？
（1）属于违法建筑的;
（2）权属有争议的;
（3）不符合安全标准的;
（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
8.农村宅基地及农房使用权出租的流程是怎样的？
宅基地和农房租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，经村级组织鉴证后，到所在地的乡镇农村宅基地审批管理窗口办理登记备案。
9.农村宅基地及农房使用权出租的期限是多久？
租赁期限不得超过二十年。
10.租赁期限内，承租人享有怎样的权利？
承租人享有租用宅基地的占有权、使用权、收益权。承租人未经村级组织和出租人同意无权行使转让、转租或者抵押等处分权。
11.宅基地和农房使用权入股、联营的流转方式是什么？
村级组织或农户将闲置宅基地和农房使用权作价出资，通过入股经营主体或以多户农户联营等方式，发展农村新产业新业态。入股、联营期满后，经营主体归还宅基地和农房﹔需要延期的，双方协商一致，需经本村级组织同意，并补缴延期有关费用后，再行使用。
12.宅基地和农房使用权入股、联营的流程是怎样的？
农房财产权和宅基地使用权的作价出资金额，由双方自愿协商约定，签订入股或联营合同。村级组织作为主体入股、联营的，需按照《大冶市农村集体“三资”管理暂行办法》执行管理。
13.宅基地和农房使用权入股、联营的期限是多久？
宅基地和农房使用权作价出资、入股经营的最高年限不得超过二十年。
14.入股、联营期限内，经营主体享有怎样的权利？
在入股、联营经营年限内，经营主体未经农房和宅基地使用权人同意不得对作价入股的宅基地和农房使用权进行转让、租赁、抵押。
15.入股、联营用于经营性开发的宅基地有哪些注意事项？
入股、联营用于经营性项目开发的，应当将宅基地依法申请调整为集体经营性建设用地，本村级组织按照宅基地使用权协议折资总额5～10%，收取管理费用;乡镇政府可按照集体建设用地规定收取相关费用。
16.以入股、联营方式使用宅基地是否改变建设现状及对应所需的操作措施有哪些？
以入股、联营方式使用宅基地的分为不改变建设现状和改变建设现状。不改变建设现状的，需经营主体和宅基地使用权人共同提供入股（联营）合同、农房及宅基地权属证明、身份证明等;改变建设现状的，需经营主体和宅基地资格权人共同提供入股（联营）合同、农房及宅基地权属证明、身份证明，同时还需提供建设设计方案;以上两种方式都需经村级组织审核同意，按宅基地使用和建设规划的审批权限，报乡镇或市人民政府审批。
17.宅基地和农房使用权转让的流转方式是什么？
农村集体经济组织成员在户有所居前提下，可将空闲宅基地和农房使用权进行村级组织内部转让或向市域内其他村级组织符合“一户一宅”规定的宅基地资格权人进行转让。宅基地使用权转让价格不得超过宅基地有偿退出土地面积补偿标准，农房转让价格由转受双方自行协商。
18.宅基地和农房使用权转让的流程是什么？
转受双方共同申请，携流转宅基地和农房使用权权属证明、转让合同、身份证明、交易完清手续等资料，由村级组织审核,通过后报乡镇审批。
19.宅基地和农房使用权转让的注意事项有哪些？
（1）转让宅基地和农房使用权，受让方为非本集体经济组织成员的，本集体经济组织按照转让总额1%～2%收取基础设施使用费用。
（2）非本集体经济组织成员通过依法转让取得的宅基地使用权同等享受在宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占用、使用和有限（修缮、出租、入股合作）处分的权利，但需缴纳宅基地有偿使用费用。
20.宅基地使用权互换的流转方式是什么？
本村级组织宅基地资格权人或市域内宅基地资格权人可根据各自需要，在符合法律法规规定的前提下，可将各自宅基地使用权进行互换。
21.宅基地使用权互换的流程是什么？
互换需经双方所在村级组织审核，同意后报乡镇政府批准。互换后，按照各自应享受合法面积，进行不动产变更登记。同时，按《大冶市农村宅基地有偿使用管理办法(试行）》规定的相关情形，缴纳宅基地有偿使用费用。
22.宅基地和农房托管运营的流转方式是什么？及其规划？
农户闲置宅基地和农房可委托村级组织或其它组织管理运营。在符合规划的前提下，因地制宜发展农村新产业新业态，所得收益按比例合理分配。
